烟台万科翡翠公园二手房源万科翡翠国际价格暴跌

7月16日，西安主城区第93批次9个盘商品住房价格公示，其中有4个盘的部分楼栋价格比上批次公示价格出现微跌的情况，引发大家的关注。

这4个盘分别是融创东方宸院、中国铁建花语城、中国铁建·万科翡翠国际、康桥悦蓉园。总体“下跌”75-890元/㎡。具体信息见下表：

到底是真跌，还是假摔？为了搞清楚具体状况，我们近期进行了实地考察，同时也给大家探究这几盘到底该不该入手，适合什么人群？

融创东方宸院位于韩森路与万寿中路交汇处，是2019年度的一个新盘，从拿地开始就引发关注，开盘后的价格及成交态势，也一直是个话题。

▲ 融创东方宸院项目实景图

该盘本次公示的信息显示：其7#，总高32层，共174套精装房源，面积区间在114-142㎡，均价16727元/㎡；10#，总高22层，共112套精装房源，面积区间在116-143㎡，均价17180元/㎡；11#，总高21层，共114套精装房源，面积区间116-143㎡，均价17778元/㎡。

▲ 融创东方宸院楼栋示意图

其中的7#楼，不但均价低于其它两栋楼，而且与上批次相比，均价还降了407元/㎡。为啥呢？

现场销售人员告诉编辑：与楼栋位置有关，7#在小区马路一侧，相比小区中间的10#、11#位置上不是那么占优势，所以均价相比下调了一些。

▲项目施工现场

该盘位于城东二环外相对成熟的地段。在地段上的价值，一是依托建设中的“幸福林带”的未来价值，二是距离地铁1号线、建设中的6号线、规划已定的8号线较近带来的交通价值。

▲西光小学

目前，周边的教育资源有黄冈小学、西光小学、华山幼儿园、秦川小学、西安市第三中学等，医疗资源有华山中心医院以及三级甲等医院西京医院等。

项目首开后的高层均价在1.7万/㎡，部分均价在2.2万/㎡左右，是西安主城区的高价盘之一。

从4月30日首开到6月20日，共有5次房源推出，从线上登记的情况看，总体处于平销状态。

最近一次也就是6月20日的登记显示，其650套房源，仅有387个登记，核验通过216个，核验数约为房源数的33%。

中国铁建花语城位于咸宁路东路与半引路交汇处东南角，项目以洋房为主，高层辅之，整体建筑密度较低容积率2.8，绿化率35%。

▲项目售楼部实景

目前高层还有4栋待售，分别为17#、21#、24#、26#。本次公示的17#、24# ，户型有约为98㎡、118㎡、129㎡以及139㎡四个。其它大约在10月会推出。

▲中国铁建花语城楼栋图

为什么本次17#、24#的备案均价出现略降的情况？

置业顾问的解释是：按均价10700元/㎡没有跌多少，与之前的22#、25#差不多，备案价也要参考之前，所以价格稍微下调。

▲待售的17#、24#施工现场

在去样板间的路上，看到本次推出的17#、24#正在基础施工中，目测两栋楼的间距大约有40米。

▲地铁6号线纺南路站施工现场

客观地说，该盘的价格控制的还不错。上次推出的洋房，均价12246.60元/㎡，208套房源，有709个登记，核验通过543个。核验登记比达到2.6:1！

该项目在东三环外侧，临近在建的6号线纺织南路站，交通出行便捷度较高。学区划分目前不确定，但附近有东城一小，东城二小，纺织城小学等，小区的东南角配置幼儿园。

医疗配套上，四公里左右有西安医学院第二附属医院、唐都医院、第四人民医院等三甲医院。

接下来，我们来看下项目的具体户型：

▲ 三室两厅一卫-98㎡示意图

该户型格局方正，配有独立的小书房，也可以改造成其他的格局，卫浴方便使用做到干湿分离，主卧阳台面积大晾晒衣物通风好。

要找点不足的话，就是一个卫生间在早晨使用的时候，可能会显得有点“拥挤”。

▲三室两厅两卫-118㎡示意图

该户型全明，主卧向南拥有独立的卫生间，客厅南北通透，有独立的洗衣房，更加注重生活细节。不足之处是，显得不够方正。

▲三室两厅两卫-129㎡示意图

该南北通透，视野明亮，客厅空间大连接阳台，可以说成双向阳台半封闭，L型厨房方便实用，主卧享有独立的卫生间。

▲三室两厅两卫-139㎡示意图

该户型南北通透，有多景观飘窗设计，房间接受充裕的阳光，客厅与大景观阳台相接，主卧享有独立的卫生间，衣帽间。

▲样板间部分实景图

▲项目周边环境实景图

目前项目地段所在，整体环境有待改善。之后周边往南一直会拆，会翻新菜场或者市政绿化等，商业后续会赶上价值随之也会体现出来。

中国铁建·万科翡翠国际位于西安市曲江新区曲江大道以东，曲江二小以西。西临曲江大道，东靠雁翔路，沿着这两条城市主干道，向北可达二环，向南可至三环和绕城。

▲项目实景

本次公示的35#、48#中，35#楼主要是中小户型，面积区间在76-98㎡，均价13001元/㎡；48#楼在小区内侧，户型区间在80-128㎡，均价14647元/㎡。

▲项目楼栋示意图

本次公示的35#楼均价便宜，因为是塔楼，梯户比高，跟小区是隔离开的，中间还隔着几栋超高层，基本上没有绿化，还临街。

但总体看，项目所在的地段上，交通、商业、医疗和教育配套方面，都有良好的资源支撑。

康桥悦蓉园位于航天城京东大道与飞天路交汇的东北角，从四号线飞天路C口出800米左右可到项目。

项目总共10栋洋房，4栋高层。容积率2.8，绿化率40%，物业为康桥物业。

▲项目实景图

本次价格公示的是2#、3#、7#、8#、9#楼。其中2#、8#、9#楼为总高8层的洋房，共96套房源，面积区间143-162㎡，均价13848元/㎡；3#、7#楼为总高9层的洋房，共108套房源，面积区间143-162㎡，均价13586元/㎡。

▲康桥悦蓉园项目楼栋示意图

本次该盘的5栋楼备案价均出现下调110-118元/㎡的情况，虽然幅度不大，但也是令人意外。

因为2#、3#楼临路所以均价稍跌；相比靠近中间的8#均价14000元/㎡是小区楼王，7#、9#楼均价是13700元/㎡，所以这么看来整体均价基本还是持平的。

▲西安航天城第一小学二部

教育资源丰富是项目地段价值的一个大亮点，小区东南角自建幼儿园，东北侧是航天一小、航天城第一中学，周边还有航天城二小，交大附中航天校区。

▲项目周边实景图

目前商业配套不足是项目的一个缺陷。预计随着该项目交付入住及周边项目起来后，社区底商的氛围形成，这一缺陷将得以弥补。

从地段发展看，项目与京东大厦总部、504所、航天六院、陕西旅游集团总部等为邻，未来地段价值还将提升，目前介入该项目应是城南置业的机会。

走完这四个盘，总体感觉是各有相对的优劣和价值取舍，价格较之前稍低，恰恰可能是机会，适合不同的人群选择：

对于刚需来说，中国铁建花语城周边的商业虽有待完善，因为属于旧城区改造，但是它均价10700元/㎡，并且交通也便利，对刚需上班族是个不错的选择。

中国铁建·万科翡翠国际处于曲江配套成熟地段，小面积户型又是精装，对于刚需来说也很合适的，主要就看怎么来衡量。

航天城板块近两年热度不断攀升，康桥悦蓉园在整个区域来说，属于改善盘，因而价格稍高，很多刚需购房者可能有压力，但对于改善和投资来说，是个可选项！

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