翡翠海岸二手房价格,翡翠山庄二手房价格

上周山屿湖的漂亮小姐姐频繁联系我之后，这两天万科翡翠云图的漂亮小姐姐也联系了我，这位小姐姐看起来更加知性也更加实诚，她直接告诉我翡翠云图将于12月15-20日开盘，虽然我对能否如期开盘仍然心存疑虑。

我与她相识在这个夏天，当时她问起我的职业，我朝着软件园的方向深深看了一眼，为了成为她的目标客户，告诉她我曾经当过程序猿，不过现在不做了。

正当我准备构思一下，吹嘘一个技术男的故事时，她低首微笑说：“我是北京语言大学计算机系毕业的，跟你一样，现在也是转行了。” 她轻轻叹了口气接着说，“哎，现在连C++的指针都不记得怎么用了”。

我吓得心中一紧，花容失色，没吹出来的牛皮就此吞了下去。售楼处的小姐姐不可轻视，藏龙卧虎啊。

各位，求证下，北语真的有计算机系么？

翡翠云图简介：

“翡翠云图”是限竞房项目，开发商是万科平安联合体，项目限均价53000元/平方米，

且最高销售单价不得超过55650元/平方米。项目位于西北五环外，海淀区温泉镇太舟坞，周边被中关村科技园区环绕。项目开发商自持比例为44%。也就是说，规划建筑面积44%的建筑物，开发商是卖不了的，只能自己持有。

项目土地面积为2.7万平方米，建筑面积49269平方米，容积率1.8。项目产品为小高层+叠拼，规划了12栋，其中1栋是9层小高层，其余11栋为叠拼，整个社区规划的户数是362户。从这些数据来看，翡翠云图是个比较小的社区，也是翠湖三杰中最小的一个。

项目主要户型是146平米的平层四居和300平米的叠拼，平层四居带精装修800万-850万，叠拼产品1300万起带精装修。其实项目有少量89平米的小三居户型，但是开发商自持了，不卖了。另外也有部分90平米的下叠户型，地上1层+地下2层，房本面积90，只包括了地上1层的面积，地下两层算作仓储面积，仓储面积无法贷款。虽然万科的地下一层从样板间来看做得比较舒适，基本类似于地上1层的感觉，但这种户型，观澜君还是建议：谨慎购买。

我们来回忆一下翡翠云图当初地块拍卖的情况：

2017年8月份，翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地由万科、平安联合体竞得，其中HD00-0303-6019地块是东太两村的二期安置房地块，这个6019地块将无偿还建5.5万平方米回迁安置房。

也就是说，6019地块是回迁房，6020地块是翡翠云图，如下图所示，两个地块连为一体。回迁房地块的面积甚至比翡翠云图还大一些，户数也应该多于翡翠云图。现在的新小区都要求是开放式的，街区制，不能有围墙和围栏。即使开发商建了围墙，也得被回迁户给拆了，因为设立围墙围栏现在是违法的。

去年的龙湖西宸原著就经历了拆围栏的事件。西宸原著是位于西三环西局的高档住宅项目，售价最高达12万/平米；而旁边同样是龙湖一起建设的两限房项目玉璞家园售价仅仅2.1万/平米。玉璞家园的业主认为根据新规定，小区不得有围栏，自己有权利与西宸原著的业主共享小区的园林环境；西宸原著的业主自然不肯就范，自己花了12万/平米，6倍于限价房小区的价格，才买来的小区环境，物业费也高达9.8元/平米/月，岂能随便与人共享？于是双方发生了激烈的对抗，身价相差10倍的业主们开始比拼身体素质，最终的结果以围栏被拆掉、两限房业主的胜利而告终。

其实两限房小区通常比回迁房小区还要好管理一些，回迁房小区很多业主不交物业，私搭乱建难以禁止，因此很多新的回迁房小区过几年就没法看了。万科的别墅小区和回迁房小区在一起，就非常考验万科物业的管理能力了。

另外我们的多个房产群里的群友对于海淀山后地区的一个特殊问题--垃圾填埋场非常关心，仍然有不少问题，这里再补充一些吧，其他的可以参考上一篇评级文章。写个楼盘评级居然跟垃圾场杠上了 :)

第一，六里屯垃圾填埋场目前已经封场，不再填埋原生垃圾，只填埋炉渣，原生垃圾有臭味，炉渣没有臭味。海淀区的垃圾现在全部在位于门头沟和海淀交界处的大工村垃圾焚烧发电厂集中焚烧处理，烧完的炉渣被运送回六里屯垃圾填埋场进行填埋处理。

第二，以前填埋的原生垃圾如果发酵，仍会散发臭味，尤其是夏天高温或者雨后的情况下，会比较明显。海淀区已经在六里屯垃圾填埋场架设喷雾除臭墙，明年初可以完工。

第三，垃圾场对京密引水渠影响极小，海淀区定期检测水质表明水质都是合格的，而且，市政用水（自来水）现在也不是地下水。

所以，综合来看，海淀区正在治理六里屯垃圾填埋场，封场+除臭同时进行，未来几年肯定是逐渐好转的。

在前几篇评级文章中，我们说到海淀山后这四个限竞房项目的比较。我们的排序是：紫光西山锦绣府 > 葛洲坝 > 山屿湖 ≈ 万科翡翠云图

很抱歉，翡翠云图位居末尾。

从翡翠云图的设计来看，没有小户型，总价800万起，显然目标是改善型的买房客户。但是146平米的平层户型一般，下叠和中叠的体验也不算上好，小区还与回迁房在一起；这些因素，作为一个改善型的产品，有些差强人意了。当然，跟6公里外的万科如园相比，均价5.3万的翡翠云图可以称作是低配版的如园，每平米便宜3.5万，似乎性价比也还可以；但是旁边就是翠湖三杰的另外两兄弟虎视眈眈的，感觉翡翠云图也占不到便宜。

总体来说，这几个限价房项目的价格都算厚道。翠湖三杰的土地成本楼面价都超过了4万/平米，如果均价5.3万/平米还有精装修，开发商其实就是微利而已。

我们预期这个项目12月份会开盘，很可能翠湖三杰会同时开盘。本来大家都不急，但是现在形势感人，大家都有点慌，谁都想抢跑了。

评级：

地理位置 ★ ★ ★ ☆

区域规划 ★ ★ ★ ★ ☆

项目本身 ★ ★ ★

商业设施 ★ ★ ★

学区教育 ★ ★ ★ ☆

医疗配套 ★ ★ ★ ★

环境绿化 ★ ★ ★

房价指数 ★ ★ ★ ☆

综合得分 ★ ★ ★

注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★

投资评级：平层跑赢大市 （叠拼跑输大市）

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

注：单项评级中有大量内容与紫郡蘭园和山屿湖的评级内容一样，如果看过可以快速略过。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

翡翠云图的位置在西北五环外，海淀区温泉镇太舟坞，如下图所示。项目距离最近的地铁站-16号线屯佃站，实测距离为3.5公里，地铁不方便。开车的话，去往中关村只能走南侧黑龙潭路，到肖家河桥非常堵；往北可以经上庄路走北清路。

山后的交通现在不太理想，黑龙潭路和后厂村路都是非常拥堵的路段，去往软件园和进城都是问题。西山隧道，因为军事安全的原因，已经无限期停工，复工无期。但是考虑到海淀正在打造北京的科技中心，北部还有故宫北院，将来肯定会有新的道路规划解决现在的交通问题。

区域规划 ★ ★ ★ ★ ☆

北京值得期待规划的区域，无非就是通州副中心，南城丽泽，朝阳电子城北区和海淀山后的中关村新区。

海淀区以百望山为界，划分为南北两个区域。南部是老的中关村区域，现在已经无地可供开发；北部则是正在全力建设发展的新区，后厂村已经从大农村变成中国的硅谷了。北部目前重点开发的是“稻香湖，上庄，永丰”三大建设组团，规划的理念非常先进，小哥我以为将来会远超老中关村区域，后发优势将尽显无遗。至于医院，学校，商业等等配套，海淀区一点都不缺，正在逐步引进。

如下图所见，温泉镇一带的密密麻麻红**域都是规划的科研设计用地和商业金融用地，未来北京定位的科技中心，将大半位于海淀山后。

对于海淀山后，我就一句话，“跟时间做朋友”。

上次写了山屿湖评级文章之后，房产群里和后台都有朋友问我们为什么看好海淀山后的发展和房价？如果我们仔细看看海淀对山后的规划，就会发现重点是科技研发，金融，工业和商业，住宅规划用地很少。

在一个能够提供大量就业的区域，而且是高薪的区域，如果房产供给量较少，会出现什么情况？这也是类似于西山林语这样小区，现在的配套其实并不好，但房价却不低的原因。

注：写完翠湖三杰的评级文章之后，我们会专门写一篇文章讲讲海淀山后的规划，敬请关注。

项目本身 ★ ★ ★

项目容积率1.8，项目小高层+叠拼，规划了12栋，其中1栋是9层小高层，一梯两户；其余11栋为3-6层的叠拼，整个社区规划的户数是362户。小高层容积率2.0，叠拼容积率1.2。

主要户型146平米平层四居和300平米叠拼，平层四居带精装修800万-850万，叠拼产品1300万起带精装修。下叠户型，地上1层+地下1-2层，房本面积90，只包括了地上1层的面积，地下两层算作仓储面积，仓储面积无法贷款。中叠户型为地上2-3层外加地下3层，地下室虽有电梯直达，但空间有割裂感。上叠户型相对较好，据说是下一期才开。

项目精装修交付，万科的精装修应该品质还不错，预计交房时间是2021年中，绿化率为30%，物业是万科物业。

下图是146平米的四居户型，这个户型就很一般般了。进深太长，面宽严重不够。说是四居，其实是个三居半，小房间还得自己封一下；两个卫生间都是暗卫。与周边竞品的眼镜房户型的四居相比，就有些相形见绌了。

商业设施 ★ ★ ★

项目的地址目前还是荒地一片，谈不上有什么商业。山后的中关村壹号已经开始招商运营，里面也包含了商业，预计明年会全面开业；而且上面的规划图中也有商业的规划。另外，据称中粮大悦城也在规划当中。商业的确是目前山后地区最薄弱的一环。

学区教育 ★ ★ ★ ★

首先，码农和码圣们是自带学区的，不服不行，回龙观已经成为了初级学区房了，未来会继续晋级的，说不定有一天就能拳打万柳，脚踢德胜。

其次，海淀的好学校太多了，海淀区也在按照规划在山后地区建立各个级别的学校。山屿湖的附近，就有一个规划的小学，放心好了，学校绝不会差的。位置如下图红色五角星所示。

附近的中学有北京101中学温泉校区，北京中法实验学校，以及永丰实验学校。从学区来讲，放眼未来几年，如果不是要求太高，应该是够用的。隔壁小区将会配建一个幼儿园。

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

距离项目5公里之内，海淀区规划了两个三甲医院，一个是北医三院北部医疗中心，一个是海淀妇幼新院区，位于西北旺汽车园以北。

另外，项目的东南侧大约8公里处，现在有***309医院，以及***医院306航天城临床部。

环境绿化 ★ ★ ★

项目目前的周边环境...还谈不上环境，荒地一片。但是海淀的北部三山五园，上风上水的西山，南临百望山森林公园，北靠千亩翠湖湿地公园，京密引水渠萦绕而过，依山傍水，自然环境优越。相信经过几年的建设，周边环境一定是不错的。

房价指数 ★ ★ ★ ☆

项目的限价是53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米，实际价格高于限价。

平层产品是按照最高销售价卖的，总价800-850万/套；而别墅产品因为一部分面积以仓储出售，据称单独签合同，无法贷款，如果以房本面积计算单价肯定就远超限价了。当然，这个价格比起附近的新房价格还是有折价的，附近的新房项目冠城大通百旺府，大约单价在7.7万/平米，百旺府我们有一篇评级文章，有兴趣可以自行在公众号翻阅。

周边的二手房价格情况如下：

保利西山林语 5.94万/平米

百旺茉莉园 7.78万

中海枫涟山庄 8.5万/平米

万科如园 8.9万/平米

西山壹号院 10.3万/平米

保利西山林语与翡翠云图一路之隔，配套基本是一样的，新建的小学西山林语还未必能上，半年来房价也跌了些，但是二手房的价格仍然翡翠云图相当。

投资评级 - 跑赢大市

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。

因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：

跑输大市跟随大市跑赢大市大幅跑赢大市

注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。

我们认为，翡翠云图目前来看配套很一般，当前的环境较差，交通不便，周边需要长时间的建设，与几年前的西北旺有些类似。但得益于海淀北部新区强大的规划和建设能力，以及雄厚的人才和产业基础，极大概率成为中国的硅谷，现价有较大的增值空间。对于平层产品，我们的投资评级是“跑赢大市”。叠拼产品因为部分面积无法贷款，房本面积小，产品一般未来二手市场可能接盘的改善买家较少，因此对于叠拼产品，我们的投资评级是“跑输大市”。

一家之言，仅供参考。

购房建议：

项目优点：规划优势，产业优势，价格合理，密度较低。

项目缺点：产品设计一般，交通不便，现在周边环境较差。

总的来说，海淀的几个限竞房，我们认为都可以买，都是值得购买的。如果买平层户型，不太着急的话，建议优先买紫光西山锦绣府，然后再从紫郡蘭园和山屿湖中选择。翡翠云图的叠拼产品，建议优先考虑上叠户型。

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